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Freitag, 11.05.2018

Noch Wohnung oder schon Gewerbe?

Von Christina Bachmann

Arbeiten von zu Hause ist für viele attraktiv. Der Lehrer nutzt den privaten Schreibtisch zur Korrektur von Klassenarbeiten, der Angestellte nimmt sein Recht auf Homeoffice in Anspruch, der freie Autor arbeitet meist in den eigenen vier Wänden, die Tagesmutter macht die Wohnung zum Kindergarten, und die Kosmetikerin funktioniert ein Zimmer zum Salon um. Wer in der Mietwohnung leben und arbeiten möchte, hat viele Möglichkeiten, muss diese aber mit dem Vermieter absprechen.

Wann muss ich den Vermieter über meine Arbeit zu Hause informieren?

Für das häusliche Arbeitszimmer muss man nach Ansicht von Beate Heilmann, Rechtsanwältin und Mitglied im Deutschen Anwaltverein, nicht um Erlaubnis fragen. Wenn der Lehrer seinen Unterricht vorbereitet oder der Anwalt Akten studiert, sei das vom Wohngebrauch erfasst. Man müsse allerdings klar trennen: „Wann arbeitet jemand mal eben zu Hause im häuslichen Arbeitszimmer, und wann ist es eine gewerbliche oder teilgewerbliche Nutzung des Mietverhältnisses?“

Wo liegt die Grenze von gelegentlicher und gewerblicher Nutzung?

Die Grenze ist nicht ganz einfach zu ziehen. „Es gibt keine feste Definition“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Gewerbliche Nutzung liegt laut Heilmann immer dort vor, „wenn ich in der Wohnung komplett meinen Lebensunterhalt verdiene. Wenn ich meinen Beruf ausschließlich in der Wohnung ausübe und keine andere Einnahmequelle habe, nutze ich sie gewerblich.“ Nur mit Laptop, Stuhl und Tisch ausgerüstet, können Millionenumsätze generiert werden, das Flächenverhältnis zwischen Wohnen und Arbeiten ist also nicht entscheidend. Auch teilgewerbliche Nutzung und Mischmietverhältnisse gibt es, das sollte im Einzelfall mit dem Vermieter geklärt und gegebenenfalls ein entsprechender Vertrag aufgesetzt werden.

„Beim Wohnungsmietvertrag ist ziemlich exakt geregelt, ob und inwieweit die Miete erhöht werden darf. Beim Gewerbemietvertrag hingegen gibt es keine Kündigungsschutzregelungen“, sagt Ropertz.

Muss der Vermieter einer Arbeit in der Wohnung zustimmen?

Wenn er die Wohnung nur zu Wohnzwecken vermietet hat, kann er ablehnen. Heilmann rät, generell mit offenen Karten zu spielen. Das heißt, den Vermieter zu informieren, wenn die Wohnung nicht ausschließlich zum Wohnen genutzt werden soll. Dabei ist es egal, ob das Mietverhältnis schon besteht oder erst noch abgeschlossen werden muss. Möglicherweise will man die Adresse auf Visitenkarten angeben oder ein Schild am Haus anbringen. „Man läuft Gefahr, dass man wegen vertragswidriger Nutzung abgemahnt und fristlos gekündigt wird, auch eine ordentliche Kündigung ist möglich“, sagt Heilmann. Hat der Vermieter zugestimmt, sollte man das entsprechend dokumentieren.

Was muss ein Mieter beachten, der in seiner Wohnung auch arbeitet?

Etliche Tätigkeiten, wie die Arbeit am Computer, fallen den anderen Hausbewohnern gar nicht auf. Wo es zu größerem Kundenverkehr kommt, kann es schon problematischer sein. „Es geht nicht, dass es bei gleichzeitigem Wohnen und Gewerbeausüben zu entsprechenden Belästigungen oder Beeinträchtigungen der Nachbarn kommt oder die Wohnung in Mitleidenschaft gezogen wird“, sagt Ropertz. Immer wieder entscheiden Gerichte über solche Fälle. „Einem BGH-Urteil zufolge ist beispielsweise Gitarrenunterricht mit wöchentlich zwölf Schülern unzulässig.“

Welche Tätigkeiten sind in Mietwohnungen von vornherein tabu?

„Nicht genehmigungsfähig ist alles, was im weitesten Sinne strafrechtlich relevant ist“, sagt Heilmann. „Außerdem muss der Vermieter dem Mieter nichts genehmigen, was er selbst nicht dürfte, etwa Wohnraum zu gewerblichen Zwecken umwidmen oder eine baurechtlich verbotene Nutzung wie die Tankstelle im reinen Wohngebiet.“

Gelten für dringend benötigte Tagesmütter besondere Regeln?

Wer als Tagesmutter in einer Wohnung arbeiten will, sollte das mit dem Vermieter absprechen, rät Heiko Krause vom Bundesverband für Kindertagespflege. Eine gesetzliche Auflage dazu gibt es zwar nicht, aber viele Vermieter haben in ihren Mietverträgen stehen, dass es ihnen anzuzeigen ist, wenn eine solche Tätigkeit geplant ist.

„Wir erleben, dass Vermieter das zunehmend restriktiv handhaben: aus Brandschutzgründen und wegen des Lärms. Die Kinder werden ja jeden Tag gebracht und geholt. Sie sind vielleicht einmal länger im Hausflur, da stehen dann auch viele Schuhe, und die sind mitunter dreckig. Nicht alle Vermieter sind bereit, Tagesmüttern eine Wohnung zu vermieten.“

(dpa)

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