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Donnerstag, 17.05.2018

Mieter zahlen den Klimaschutz

Der Wohnungskonzern Vonovia modernisiert seinen Bestand im Eiltempo, auch in Sachsen. Die Folge: steigende Mieten.

Von Ralf Schönball und Alexander Buchmann

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Rund 38000 Wohnungen bewirtschaftet die Vonovia allein in Dresden. Werden diese modernisiert, wird es für die Mieter teuer. Denn bis zu elf Prozent der Kosten können auf die Miete umgelegt werden.
Rund 38 000 Wohnungen bewirtschaftet die Vonovia allein in Dresden. Werden diese modernisiert, wird es für die Mieter teuer. Denn bis zu elf Prozent der Kosten können auf die Miete umgelegt werden.

© Sven Ellger

Heruntergekommene Mietshäuser modernisieren, damit hohe Gewinne einfahren und vom Gesetzgeber belohnt werden. Das sei die wirtschaftliche Logik hinter dem Geschachere mit Mietwohnungen in Deutschland, sagt der Wirtschaftsprofessor Stefan Kofner. Das hat er im Auftrag des Deutschen Mieterbunds untersucht. Die Mieterschützer wollen damit weitere Argumente für ihre politische Forderung sammeln, die Umlage der Kosten für Modernisierungen auf Mieter von derzeit elf auf vier Prozent zu senken. Eine Kappung auf acht Prozent hatte Schwarz-Rot im Koalitionsvertrag in Aussicht gestellt. Für Mieterbund-Geschäftsführer Ulrich Ropertz ist das aber zu wenig. Denn es seien die Ärmsten, die mit ihrer Miete den Preis fürs Erreichen der Klimaziele bezahlten. Das zeigen die Mietervertreter am Beispiel der Vonovia: Der Konzern hatte viele öffentliche und preiswerte Wohnungsbestände erworben, saniere diese nun mit Hochdruck, um sie dann teurer vermieten zu können – auch in Sachsen.

Jährliche Investitionen verdoppelt

Rund 48 500 Wohnungen bewirtschaftet das Unternehmen im Freistaat, teilt Vonovia-Sprecherin Bettina Benner auf Nachfrage mit. Etwa 38 000 davon in Dresden, mehr als 6 000 weitere in Leipzig. Rund 70 Prozent des Bestandes seien bereits modernisiert und allein in diesem und dem vergangenen Jahr sollen 3 500 Wohnungen folgen. Für Ropertz steht diese Strategie von Vonovia, immerhin Deutschlands größter Vermieter, stellvertretend für die Branche. Wobei: Das Tempo, mit dem der Konzern „in kürzester Zeit seinen Bestand durchmodernisiert, stellt alles in den Schatten“. Innerhalb von zwei Jahren habe Vonovia die jährlichen Investitionen verdoppelt von 355 auf 788 Millionen Euro. Ziel sei es, rund 60 Prozent aller Wohnungen zu modernisieren. „Die Modernisierungsquote pro Jahr beträgt rund fünf Prozent des Vonovia Bestands deutschlandweit“, sagt Benner. Politisch gefordert sind drei, nicht zuletzt um die Klimaziele zu erreichen.

„Wir sind nicht gegen energetische Sanierung, stellen aber eine Praxis infrage, die es den einen erlaubt, eine goldene Nase auf Kosten der anderen zu verdienen“, so Ropertz. Für Vonovia-Kunden seien die Modernisierungspläne eine schlechte Nachricht, so die Mietervertreter. Nach den Arbeiten zahlten die Mieter zwar weniger für die Wärme. Doch drei Mal höher als diese Einsparung sei der Aufschlag auf die Miete - „in Einzelfällen liegt das Verhältnis bei eins zu 10“. Bei Vonovia hieß es, rechnerisch würden 40 Cent pro Quadratmeter eingespart je Modernisierung – bei Umlagen von durchschnittlich 1,65 Euro. Allerdings erhöhten die Maßnahmen auch den Wohnwert. Ohnehin rechnet sich die Modernisierung für den Konzern glänzend: Um „150 Millionen Euro“ seien die Wohnungen im vergangenen Jahr im Wert gestiegen, so der Forscher. Von den „drei Mieterhöhungskanälen“, nämlich Erhöhungen von Bestandsmieten, Erhöhungen bei Mieterwechsel und eben Sanierungen, seien Letztere die am besten planbaren und im Zeitalter der Niedrigzinsen von weniger als einem Prozent überaus rentabel.

Deshalb, so erklärten die Mieterschützer, investierten die Konzerne wenig in die Instandhaltung und dafür maximal in Modernisierungen, weil sie nur Modernisierungen auf die Miete umlegen könnten. Das Ergebnis: ein „unfassbares Tempo bei den Mietsteigerungen im Durchschnitt des Vonovia-Bestands um vier Prozent – weit oberhalb der Inflation“, so der Wirtschaftsprofessor. Bezahlen müssten das allein die Mieter und zwar lebenslang. Denn die Investition wird nicht nur so lange auf die Miete umgelegt, bis das Geld durch die Zusatzeinnahmen „zurückgezahlt“ ist, sondern sie wird „nie wieder rückgängig gemacht“.

Mietsteigerung von über 30 Prozent

Auch in Dresden hat das Unternehmen Mietern, deren Wohnungen modernisiert werden, bereits drastische Mieterhöhungen von zum Teil mehr als 30 Prozent angekündigt. Wie groß die Erhöhung tatsächlich ausfallen wird, steht aktuell aber noch nicht fest. Denn die Ankündigung enthält nur eine Schätzung der Kosten, erklärt Katrin Kroupová vom Mieterverein Dresden und Umgebung. Für die letztendliche Mieterhöhung müsse aber genau ausgerechnet werden, welche Kosten angefallen sind und diese auch belegt werden. Ansonsten ist sie unwirksam. Der Dresdner Mieterverein rechnet deshalb damit, dass es noch eine Weile dauern werde.

„Die Mieten nach der Modernisierung bewegen sich im ortsüblichen Rahmen“, versichert Benner. Man wolle die Bestände langfristig entwickeln und dabei auch die Mieter mitnehmen. Die möglichen elf Prozent Umlage schöpfe das Unternehmen deshalb bei größeren Modernisierungsmaßnahmen in der Regel nicht aus. „Die Erfahrung aus den bisherigen Projekten ist, dass die Mieter die Maßnahmen begrüßen und die Notwendigkeit verstehen“, so die Sprecherin. Nina Henckel, Leiterin der Vonovia-Pressestelle, erklärt außerdem, dass das Unternehmen nicht an der Instandhaltung spare. 350 Millionen Euro habe der Konzern dafür 2017 eingesetzt. Für energetische Modernisierung und Wohnwertverbesserung 500 Millionen, davon wiederum knapp die Hälfte Instandhaltung.

Die Mieterschützer zeigen aber auch, warum in der Immobilienbranche der Anbau von Balkonen so beliebt ist. Diese zahlen sich nämlich doppelt aus, weil sie die Fläche der Wohnung erhöhen, was einen Mietaufschlag rechtfertigt. Hinzu kommt ein zweiter Aufschlag, weil der Balkon den Wohnwert erhöht.

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Leser-Kommentare

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Insgesamt 7 Kommentare

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  1. Kein Problem

    Was für ein langer Gefälligkeitsartikel. Und als Aufhänger wird ein Gefälligkeitsgutachten für den Mieterbund genommen. Stellt sich nur die Frage, warum ein privater Wohnungsvermieter nicht wirtschaftlich denken und handeln soll? Wenn es neue Vorschriften zur Luftreinhaltung gibt, werden die neuen Einbauten in den Auto's doch auch beklatscht. Und es werden für die Karren völlig überteuerte Preise gezahlt. Warum soll die Vonovia nicht das verlangen, was der Markt und die gesetzlichen Vorgaben hergeben? Wem es nicht passt, der kann sich ein Haus bauen oder auf's Land ziehen.

  2. ronny

    Da stellt sich die Frage wie "Kein Problem" @1 selber wohnt. Mieter in einer preisgünstigen Wohnung in Sachsen oder im eigenen Haus7Wohnung? Und ob er ein eher geringes Einkommen bezieht oder im oberen Gehaltsdrittel unterwegs ist. Dann wäre dieser Kommentar eventuell im Ansatz nachvollziehbar. Der letzte Satz ist allerdings hohles Geschwurbel. Wie soll sich ein Geringverdiener, dem die Mieterhöhung freilich nicht passt ein Haus bauen? Oder wenn er kein Auto hat aufs Land ziehen?

  3. Tanja G.

    Das was die Vonovia macht,machen X andere Vermieter auch ! WGJ,WG-Süd,EWG usw. ! Was soller der Artikel !?

  4. Mieterschützer??

    Der letzte Absatz offenbart das ganze Dilemma der angeblichen Mieterschützer. Irgendetwas in die Welt setzen, als Problem hochkochen und damit die eigene Existenz rechtfertigen - leider offenbar ohne rechte Ahnung von der eignen Klientel oder der Materie. Ein Balkon soll also ein beliebtes, doppeltes Geschäft für Vermieter sein? Nun, ich habe eine Erdgeschosswohnung in Meissen vermietet. Betone: EG!!! Und man ahnt nicht, wieviele Anrufer nach einem Balkon fragten und diesen förmlich verlangen! Wenn es also so schlimm für die Mieter ist: wieso wollen diese dann einen? Und wenn es so ein tolles Geschäft für mich wäre: warum wohl hab ich nicht einfach einen hin gebaut? Und zum Thema der Umlage, und das diese nicht wegfällt. Man vergisst halt gern, dass z.B. eine Modernisierung wie Energiesparfenster nur 1 x umgelegt werden darf, der nächste Austausch - der eben je nach Pflege auch schon nach 10 Jahren wieder kommen kann - dann aber auch zu Lasten des Vermieters geht.

  5. Titania

    Wohnen ist ein Grundrecht, ich halte die Forderungen des Mieterbundes für berechtigt. Balkone haben auch keinerlei klimarettenden Wert, im Gegenteil, zu deren Erzeugung wird sehr viel Energie und Rohstoffe benötigt.

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