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Dienstag, 10.10.2017

Ist jetzt die richtige Zeit für Immobilienkredite?

Noch immer befindet sich der Leitzins auf einem äußerst niedrigen Niveau. Für viele Mieter ist dies die Chance, endlich zum Immobilienbesitzer zu werden. Denn günstiger als jetzt wird das geliehene Geld wahrscheinlich nicht so schnell wieder. Zurzeit liegen die Bauzinsen im Schnitt zwischen 1,3 und 2,8 Prozent bei einer Zinsbindungsfrist von 5 bis 15 Jahren. Doch gibt es nicht auch akute Gefahren auf dem aktuellen Finanz- und Immobilienmarkt?

Der Traum vom Eigenheim ist derzeit so günstig zu finanzieren wie selten zuvor. Bildquelle: Stock-Asso – 267766277 / Shutterstock.com
Der Traum vom Eigenheim ist derzeit so günstig zu finanzieren wie selten zuvor. Bildquelle: Stock-Asso – 267766277 / Shutterstock.com

Verglichen mit dem europäischen Durchschnitt sind die Deutschen nicht gerade als Wohneigentümer bekannt. Kaufen oder mieten? Das ist für viele die Frage. Deutsche Bürger zumindest mieten aktuell lieber, als dass sie kaufen. Ob dies nun mit dem traditionellen Sparbewusstsein mancher deutschen Menschen zu tun hat, mit der historisch bedingten Angst, sich zu verschulden oder einfach mit dem Wunsch nach größtmöglicher Wohnflexibilität, sei vorerst dahingestellt. Fakt ist: Nur knapp die Hälfte aller deutschen Einwohner besitzt Wohneigentum, in ganz Europa sind es im Durchschnitt 70 Prozent.

Doch langsam wird selbst bei den zurückhaltenden Deutschen der Wunsch wach, zukünftig in ein Eigenheim zu ziehen. Dies ist vordergründig dem Umstand zuschulden, dass sich die Zinsen für Immobiliendarlehen noch immer auf einem sehr niedrigen Stand befinden. Wer also günstig eine Immobilie finanzieren möchte, findet bei entsprechender Suche gewiss ein günstiges Darlehen.

Eine Folge davon ist jedoch auch, dass viele angehende Immobilienbesitzer ein höheres Risiko bei der Aufnahme höherer Kreditsummen eingehen. Denn wenn die Zinsen niedrig sind, lassen sich auch größere und kostspieligere Eigenheim-Wünsche relativ günstig realisieren. Die Gefahr, die davon ausgeht, sehen viele nicht. Nur im Osten Deutschland hat man dies anscheinend erkannt. Denn nirgends anders als in Sachsen und Umgebung fallen die Kreditsummen für Immobilien so niedrig aus.

Sachsen bei durchschnittlicher Finanzierungssumme auf fünftem Rang

215.888 Euro - das ist die durchschnittliche Summe, die sich Sachsen von ihrer Bank leihen, wenn sie sich den Traum vom Eigenheim erfüllen möchten. Damit liegt Sachsen deutschlandweit auf dem fünften Platz. Angeführt wird die Spitze von Sachsen-Anhalt. Hier liegt die durchschnittliche Finanzierungssumme gerade einmal bei 173.456 Euro.

Abgeschlagen auf dem letzten Platz hingegen ist Hamburg zu finden. Mit 341.403 Euro liegen die Hamburger nochmals gute 11.000 Euro vor dem vorletzten Bundesland Bayern. Nicht zuletzt ist dies natürlich auch mit den steigenden Immobilienpreisen in der norddeutschen Metropole zu begründen. In keiner anderen Region Deutschland scheinen die Immobilienpreise derartig rasant anzusteigen wie in Hamburg.

Ganz anders sah es da lange im Osten Deutschlands aus. Im Vergleich zu Metropolregionen wie Hamburg oder Berlin war in vielen Neuen Bundesländern lange Zeit jede Menge Bauland verfügbar. Dies drückte den Preis anders als im Norden, wo de facto jeder Quadratmeter heiß umkämpft war und die Grundstücks- und Immobilienpreise so nach oben trieben.

Und auch das Stadt-Land-Gefälle erklärt diese Preisentwicklung. Grundsätzlich gilt: Je ländlicher es wird, desto günstiger sind meist die Preise. Dies kommt besonders im immer noch strukturschwachen Osten des Landes zur Geltung. In Rogätz, einer Gemeinde in Sachsen-Anhalt, sind Grundstücke teilweise bereits ab 35 Euro pro Quadratmeter verfügbar. Und dank der Leichtigkeit, Immobilienkredite mittlerweile so einfach wie andere Darlehensformen online vergleichen zu können, ist die Entscheidung für den Immobilienkredit meist nicht so schwierig. Doch wie lange geht dies noch so weiter?

Ende der Entwicklung könnte bald erreicht sein

Deutschlandweit steigen die Immobilienpreise aber auch aufgrund der so attraktiven Kreditzinsen derzeit rapide an, das gilt nicht nur für Hamburg, Berlin oder andere Großstädte mit attraktivem Wohnambiente. Mittlerweile ist es gar so, dass der Immobilienmarkt in Sachsen bzw. im Osten abgegrast ist. „Viele Gemeinden haben gar keine zusammenhängenden Gebiete mehr, in Barleben oder Niederndodeleben ist fast alles weg“, erklärt Monique Peinelt, Baufinanzierungsexpertin aus Magdeburg.

Wer sich also erst jetzt dafür entscheidet, zum Bauherren zu werden oder sich eine Bestandsimmobilie zuzulegen, muss die Augen aufhalten. Zwar ist davon auszugehen, dass die Preise für Immobilien grundsätzlich auch weiterhin ansteigen und somit ein Investment auf dem Immobilienmarkt durchaus noch rentabel sein kann, allerdings braucht es dafür auch reichlich Expertise bei der Wahl etwaiger Gebäude, um nicht zu teuer zu kaufen. Folgendes Vorgehen wird deswegen von Experten angeraten:

1.Eigenkapital ansparen: Je höher das Eigenkapital ausfällt, desto geringer ist logischerweise auch das Risiko der Überschuldung bei der Finanzierung. Zudem hat mehr Eigenkapital meist auch bessere Konditionen bei Immobiliendarlehen bei der Bank zur Folge.

2.Planung der Finanzierung: Was kann ich mir leisten und was will ich mir leisten? Trotz der geringen Bauzinsen darf dabei nicht vergessen werden, dass die Anschlussfinanzierung umso höher ausfällt, je höher die gesamte Finanzierungssumme gewählt wird. Hier liegt die größte Gefahr der Niedrigzinsen für Schuldner.

3.Nebenkosten beachten: Oftmals kalkulieren unerfahrene Immobilienkäufer falsch. Sie vergessen anfallende Nebenkosten, wie für den Grundbucheintrag, für Gutachten oder den Notar.

4.Richtige Immobilie wählen: Welche Immobilie ist die beste? Benötige ich für diese Entscheidung einen Gutachter? Will ich vermieten oder selbst dort wohnen? Entspricht ein Haus oder gar eine Eigentumswohnung meinen Ansprüchen besser? Was ist mir wichtig? Worauf kann ich verzichten? Wie ist die Infrastruktur der Region? Sind Schulen in der Nähe? Und wie lange benötige ich von dort zum Arbeitsplatz? All dies sind Fragen, die vorab beantwortet werden sollten.

5.Notartermin machen: Wer nicht nur Käufer, sondern rechtlich betrachtet auch Eigentümer werden möchte, muss seinen Kauf auch noch notariell beglaubigen und danach den Eintrag ins Grundbuchamt vornehmen. Erst danach ist man offiziell Eigentümer.

6.Übergabe der Immobilie: Auch hier kann vieles falsch gemacht werden, wenn die Freude über den Immobilienkauf das Auge für das Wichtige trübt. Vor der Abnahme der Immobilie sollte geprüft werden, ob alle Absprachen eingehalten wurden, z.B. die Beseitigung von Mängeln am Gebäude.

Übrigens ist es natürlich umso besser, je früher eine Immobilie gekauft und ein Darlehen aufgenommen wird. Denn mitunter spielt auch das Alter eine Rolle, wenn es darum geht, an günstigere Zinssätze zu gelangen.

Dafür haben viele Menschen in jungen Jahren aber noch nicht allzu viel Eigenkapital angespart. In Sachsen-Anhalt beispielsweise kaufen die Menschen bereits mit 38 eine Immobilie, in Berlin erst vier Jahre später, so der Durchschnitt. Nichts zuletzt hängt dies mit den satten Preisunterschieden auf dem Immobilienmarkt in Ost und West zusammen. So oder so scheint es also, als sei der Osten Deutschlands die richtige Adresse für das neue Eigenheim.

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