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Montag, 16.04.2018

Immobilien in Sachsen kaufen - ja oder nein?

Die eigenen vier Wände zählen für viele Menschen zum Lebenstraum, der durch die weiterhin niedrigen Zinsen in greifbare Nähe rückt.

Bild: https://pixabay.com/de/bautzen-sachsen-stadt-dächer-turm-268795/
Bild: https://pixabay.com/de/bautzen-sachsen-stadt-dächer-turm-268795/

Zwar sind in vielen Teilen Deutschlands die Preise für Immobilien in die Höhe geschossen, für Sachsen gilt das aber nur bedingt. An vielen Orten reichen durchschnittliche Einkommen aus, um sich ein Haus oder eine Wohnung kaufen zu können. Ob als Investitionsobjekt oder zum selbst Bewohnen, ein Kauf in Sachsen kann sich lohnen.

München ist weiterhin das teuerste Pflaster Deutschlands, sowohl bei den Mieten als auch bei den Kosten für Immobilien, in Sachsen gab es hingegen, abgesehen von den Städten Dresden und Leipzig, in den letzten Jahren nur moderate Preissteigerungen. Die Mieten stiegen hier in einem ähnlichen Verhältnis, wie die Immobilienpreise, was sich positiv auf die mögliche Mietrendite auswirkt. Der Traum von der eigenen Immobilie kann in Sachsen wahr werden. Vorher gibt es jedoch einige Fragen, die geklärt werden sollten.

Wie viel Eigenkapital muss sein?

An einen Hauskredit kommt man heute viel einfacher als früher, als man noch einen Termin bei der Hausbank machen musste und auf das Wohlwollen des Sachbearbeiters angewiesen war. Aktuell ist es einfach, Immobilienkredite online zu vergleichen, um sich dann den besten Anbieter auszusuchen. Dennoch, auch wenn vielerorts etwas anderes zu lesen ist,je mehr Eigenkapital vorhanden ist, umso besser. Dann muss man nur einen bestimmten Teil des Kaufbetrages leihen und hat mehr persönliche Sicherheit. Wir leben in wirtschaftlich turbulenten Zeiten, und ein Arbeitgeber kann keine Garantie mehr für die Zukunft geben. Man sollte also nicht am Limit kalkulieren, es tut gut, wenn schon ein kleines Polster vorhanden ist. In der Regel spricht man davon, dass man rund 30% der Kaufsumme flüssig haben sollte. Wird vorhandenes Geld in eine Immobilie investiert, ist es dort ohnehin besser aufgehoben als auf der Bank, wo es aktuell keine Zinsen und damit keinen Mehrwert generiert. Als Faustformel lässt sich festhalten, dass ein halb so großes Eigenkapital rund viermal so viel an Zinskosten erzeugt und zudem erst nach einer deutlich längeren Zeit abbezahlt ist.

Wie viel muss man verdienen, um den Kredit bedienen zu können?

Das Forschungsinstitut empirica hat im Auftrag der Landesbausparkassen untersucht, wie hoch das eigene Einkommen gemessen am Durchschnittseinkommen sein muss, um in verschiedenen Regionen Deutschlands Eigentum finanzieren zu können. Dabei kam das Institut zu dem erfreulichen Schluss, dass es im Osten Deutschlands am günstigsten ist, eine Immobilie zu erwerben. In manchen Regionen genügt es, ein Viertel des durchschnittlichen Einkommens zu verdienen, um seinen Kredit bezahlen zu können. Am teuersten in Sachsen ist Dresden, dort ist das Eineinhalbfache des mittleren Einkommens vonnöten, um ein Haus finanzieren zu können. Auch in ostdeutschen Städten wie Potsdam, Rostock, Jena oder Erfurt ist der Immobilienkauf teuer. Am höchsten ist die Finanzierungshürde jedoch in München, dort benötigen Haushalte mehr als das doppelte Durchschnittseinkommen für die Immobilienfinanzierung.

Was gibt es sonst zu bedenken, bevor man sich für oder gegen eine Immobilie entscheidet?

Man sollte die Gegend lieben, in der man sich häuslich niederlässt, und nicht aufgrund von finanziellen Belangen zu große Kompromisse eingehen. Selbst wenn man das Haus oder die Wohnung zunächst einmal vermietet, die meisten Käufer planen ein, als Rentner die Immobilie selbst zu nutzen und dann mietfrei wohnen zu können. Neben der passenden Lage sollte das Haus also so beschaffen sein, dass man auch im Alter gut darin leben kann, und dass entsprechende Umbauten etwa zur Barrierefreiheit leicht vorgenommen werden können. Gibt es Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten in erreichbarer Nähe? Ist man immer auf das Auto angewiesen oder sind öffentliche Verkehrsanbindungen vorhanden?

Wer die Immobilie später wieder verkaufen will, sollte unbedingt auf eine erstklassige Lage achten, und anstatt zu einem Häuschen auf dem Land lieber zu einer Stadtwohnung greifen.

Deutschland hat sich das Sparen von Energie auf die Fahne geschrieben und entsprechende Verordnungen veröffentlicht, zum Beispiel die Energieeinsparverordnung (EnEV). Sie besagt, dass Hausbesitzer zu bestimmten Maßnahmen bezüglich des Energieverbrauchs ihrer Immobilien verpflichtet sind, etwa zum Austausch alter Heizkessel, der Dämmung des Obergeschosses oder der Dämmung der Fassade, wenn diese in einem bestimmten Umfang ohnehin erneuert oder repariert wird. Wer diese Maßnahmen nicht ergreift, muss mit einem erheblichen Bußgeld rechnen. Die KfW bietet sehr günstige Kredite bzw. Zuschüsse an, wenn Wohnraum energetisch saniert wird oder solcher Wohnraum erworben werden soll.

Hat man ein Objekt ins Auge gefasst, so sollte man dieses unbedingt gemeinsam mit einem Bausachverständigen besichtigen. Dessen Dienstleistung ist zwar kostenpflichtig, schützt jedoch vor Folgeschäden wie einem feuchten Keller oder anderen, eventuell gravierenden Mängeln, die einem Laien oft verborgen bleiben. Wer umfangreiche Umbauten plant, sollte sich erkundigen, ob das bei seinem Traumobjekt überhaupt gestattet ist. Ein Blick in den Grundbuchauszug gibt Aufschlüsse darüber, ob auf dem Grundstück eventuelle Beschränkungen oder Lasten wie eine Erbpacht liegen, die zu den monatlichen Kosten hinzugerechnet werden muss.

Übrigens: Ein als „unverbaut“ angepriesenes Haus ist noch lange nicht „unverbaubar“. Besonders, wenn eine Mischnutzung der Gegend vorgesehen ist, also auch Gewerbe angesiedelt sein darf, kann der Blick ins Grüne bald durch einen Neubau verstellt sein oder die idyllische Lage durch ein hohes Verkehrsaufkommen gestört werden.

Fazit zum Immobilienkauf in Sachsen

Der Traum vom eigenen Haus ist für viele Mieter präsent, denn warum jeden Monat einen Vermieter bezahlen, wenn man stattdessen in seine eigene Immobilie investieren kann? Das Schöne an Immobilien in Sachsen ist, dass sie auch für Normalverdiener erschwinglich sind. Und so werden sich aufgrund der weiterhin niedrigen Zinsen auch zukünftig viele Sachsen noch enger an unsere schöne Heimat binden, indem sie ein Häuschen oder eine Wohnung kaufen und so für das Alter vorsorgen.

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